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Who Does The Notary Represent In Mexican Real Estate?

A situation came up last week when a foreign seller received an offer and decided she wanted legal representation to guide her through the closing process.

Who are the members of the team required to transfer property in Mexico?

The team in Mexico can include the real estate agents, the notary, attorneys for buyer and seller,  a transaction coordinator, a title or escrow company, and when needed specialist such as land surveyors, structural engineers, and tradesman such as plumbers and electricians who can inspect the property. With foreigners who need a trust, and nationals who choose to put their property in to one, there is an additional team member who is the bank administer of the trust.

The notary is a specialized attorney who is appointed to practice in a Mexican state. The number of notaries is supposed to be appointed based on population. In truth, governors can appoint notaries outside the population criteria. The notary has other jobs besides handling the transfer of real estate property, including collection of capital gains taxes, witnessing wills, business contracts, leases, etc.

The notary does not represent a buyer or seller, but he is expected to not favor one over the other and to be fair and clear to all parties.  The notary office can handle the closing process without additional help.  In this market, there has evolved the practice for many agents to advise their clients about transaction coordinators who may work with the notary but not be an employee. The transaction coordinator has become popular for bilingual communication with foreigners.

Remember that agents are not educated, trained or licensed here, as they are required to be in the rest of North America. The legal process of buying and selling is under Roman law, in particular Napoleonic Code. A foreign buyer or seller from the US or Canada should not rely on what they understand about English Common law for a purchase here. A buyer or seller from Europe will have some familiarity with the notary system and the real estate agent requirements in the European Common Market.

The confusion I have seen twice this past year is with the roll and cost of the notary and the transaction coordinator.  A seller or buyer should never think the notary is his advocate and that he doesn’t need his own attorney. The notary represents the government and cannot be an advocate for a buyer or seller in the same transaction.  The transaction coordinator, in my opinion, should not be the attorney for either the buyer or seller. He should be a neutral third party to avoid conflicts of interest. If the transaction coordinator is paid by the notary and by the seller or buyer, who does he represent? How can he represent the government and a principle to the transaction without there being a potential for a conflict of interest?

This article is based upon public information and my personal experience in the Puerto Vallarta-Bahia de Banderas areas. I recommend that each potential buyer or seller of Mexican real estate conduct his own due diligence and review.

Harriet C Murray

harriet@casasandvillas.com


¿A quién representa el Notario en Bienes Raices en Mexico?

Una situación ocurrió la semana pasada cuando un vendedor extranjero recibió una oferta y decidió que quería una representación legal para guiarla a través del proceso de cierre.

¿Quiénes son los miembros del equipo necesario para transferir una propiedad en México?

En el equipo de México se puede incluir a los agentes de bienes raíces, el notario, los abogados para el comprador y el vendedor, un coordinador de transacción, una compañía de título o de custodia, y al especialista necesario como los ingenieros estructurales, y comerciantes como fontaneros y electricistas, quienes pueden inspeccionar la propiedad. Con los extranjeros que necesitan un fideicomiso, y los nacionales que optan por poner sus bienes a uno, hay un miembro del equipo adicional que es el administrar del banco de confianza.

El notario es un abogado especializado que es nombrado para ejercer en un estado mexicano. Se supone que el número de notarios serán nombrados sobre la base de la población. En verdad, los gobernadores pueden nombrar a los notarios fuera de los criterios de población. El notario tiene otros trabajos además de manejo de la transferencia de la propiedad de bienes raíces, incluyendo la recolección de impuestos sobre la plusvalía, siendo testigo de testamentos, contratos comerciales, arrendamientos, etc.

El notario no representa un comprador o vendedor, pero se espera que no favorezca a uno sobre el otro y para ser justos y claros para todas las partes. La oficina del notario puede manejar el proceso de cierre sin ayuda adicional. En este mercado, se ha desarrollado la práctica de muchos agentes para asesorar a sus clientes sobre los coordinadores de transacción que pueden trabajan con el notario, pero no deben ser un empleado. El coordinador de transacciones se ha vuelto popular para la comunicación bilingüe con los extranjeros.

Recuerde que los agentes no están educados, capacitados o licenciados aquí, a como están obligados a estar en el resto de América del Norte. El proceso legal de compra y venta es conforme al derecho romano, en particular, Código Napoleónico. Un comprador o vendedor extranjero de los EE.UU. o Canadá no deben confiar en lo que entienden sobre la ley de Inglés Común para una compra aquí. Un comprador o vendedor de Europa tendrán cierta familiaridad con el sistema de notario y los requisitos del agente de bienes raíces en el Mercado Común Europeo.

La confusión que he visto dos veces este año pasado es con  el costo del notario y el coordinador de transacciones. Un vendedor o el comprador nunca deben pensar que el notario es su abogado y que él no necesita su propio abogado. El notario representa al gobierno y no puede ser un defensor de un comprador o vendedor en la misma transacción. El coordinador de transacciones, en mi opinión, no debe ser el abogado, ya sea para el comprador o el vendedor. Él debe ser un tercero neutral para evitar conflictos de intereses. Si el coordinador de transacciones es pagado por el notario y por el vendedor o el comprador, ¿a quién representa? ¿Cómo va a representar al gobierno y un principio de la transacción sin la existencia de un potencial para un conflicto de intereses?

Este artículo se basa en la información pública y mi experiencia personal en las áreas de Puerto Vallarta-Bahía de Banderas. Recomiendo que cada comprador o vendedor de bienes raíces en México potencial de realizar su propia diligencia debida y revisión.

Harriet C Murray

harriet@casasandvillas.com